古中人：上实城开租稳步发展 估值上修可期

　　宏观经在持续改善，中央刺激政策亦对标房地产市场，尤其是新房购置方面，不但因城施策，各地因应市况降低购置门槛和首付比例，还在通过逆向资金配置从房地产公司手上购置未完工项目，以保新房交付，稳定市场信心。随著出口回顺、製造业收窄波动，加上股市信心重拾，料对未来的房地产市场将重构稳健动力。

　　上实城开(563)全名是上海实业城市开发集团有限公司，是上实控股(363)的子公司。上实控股的母公司则是上海实业集团，为上海市人民政府于1981年在香港成立的窗口公司，现为上海市人民政府在海外最大的综合性企业集团。上实城开拥有如此强劲的控股股东背景，直属国有企业，财务实力雄厚。

　　集团2023年全年收入达约79.5亿港元，同比下跌27.8%，主要由于年内项目完工及交付予客户之物业数目较少所导致。年内，物业销售收入达约68.7亿港元，仍然是集团最主要收入来源，佔总收入86.4%。其中，西安自然界、上海城开御瑄、万源城和北京西钓鱼台御玺分别佔物业销售收入的69.3%、12.0%、6.3%及3.7%。租金、物业管理，以及酒店业务的收入持续为集团提供稳定的收入来源，合共佔集团总收入13.6%。

　　年内，集团毛利率按年上升14.9个百分点至41.8%，主要因为年内交付的商品房项目佔比较大及毛利率较高。受惠于业务毛利率的提升，股东应佔溢利于年内达到约4.95亿港元，同比上升21.6%，每股基本盈利为10.32港仙。

　　另外，值得留意的是，上实城开年内录得投资物业重估减值淨额约3,983万港元，主要由于渖阳城开中心、天津老城厢及上海世贸商城之公平值减少之淨影响。

　　截至2023年12月31日，集团持有之银行结馀及现金约60.0亿港元，负债淨额对权益总额比率由去年底63.0%减少至58.4%；流动比率为1.4倍。业绩公告中，管理层表示，集团有充足的资金及日后收益足以应付目前营运资金及未来发展的需要。而在充满挑战的内地楼市中，上实城开是少数能够安然继续派息的内房股。公司董事会建议截至2023年12月31日止年度分别派付末期股息每股2.1港仙及现金特别股息每股0.8港仙。

　　重点部署精优 驱动未来增长

　　2023年，集团土地储备项目共有28个，分佈于10个内地重点城市，包括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡、渖阳、烟台、深圳及武汉，当中大部分为建成及处于建设期的中、高档住宅及商用物业，未来可售规划建筑面积约348万平方米，足够未来3至5年发展。

　　凭藉母公司的雄厚实力，加上前瞻的策略性佈局、敏锐的市场洞悉力和优异的执行力，上实城开克服了宏观环境的影响，调整项目开发和推出节奏，并于下半年把握市场机遇完成更多高端项目的交付，实现了全年业绩的韧性增长。商品房及保障房的全年合约销售金额约为82.3亿元人民币(下同)，同比上升4%。年内，来自商品房的合约销售金额同比显著上升71.1%至约80.6亿元，合约销售面积为25.7万平方米，而平均售价则按年上升至每平方米约31,400元，主要由于一、二线城市销售比例较多所致。

　　尤其值得关注的是，截至2023年末，上实城开在建项目共12个，在建面积达约250万平方米，主要包括西安自然界、上海TODTOWN天荟、上海上实听海和烟台上实云麓等项目。当中，新开工面积18.4万平方米，主要来自上海上实听海；交付面积合共19.1万平方米，主要为西安自然界、上海城开御瑄、上海万源城和北京西钓鱼台御玺。

　　截至2023年末，集团于上海、北京、天津、重庆、渖阳、西安、及深圳7个重点开发大城市已经建成多个商业项目、持有的投资性物业总面积约112.6万平方米。年内，整体租金收入同比上升42.8%至7.73亿港元。

　　年内，集团亦共购回股份4次，购回股份数目总数为2,894,000股，其中1,194,000股已于年底前注销，共涉资1,321,960港元。公司于年内持续回购亦再次显示显集团管理层在如今波动的市场环境下对公司未来发展的信心。

　　基于上实城开去年以来多个项目开建，今年准备交付，加上其精品房的品牌效应，料收益可保持向好态势。随著行业整合整固，上实城开拥有良好的发展机遇，值得押宝。