內房危機｜標普：收儲現房或出現「錯配」情況 料出險房企難受惠

• 　　標普表示，收儲現房可能會出現「錯配」的情況

• 　　出險房企較難受惠收儲現房的措施

• 　　房地產市場扭轉須滿足三大條件

• 　　料今年樓價或再下跌5%至6%

　　中央上周一口氣出台多項支持房地產市場的措施，並鼓勵地方政府可收購部分住宅用作保障住房。國際評級機構標普表示，收儲現房可能會出現「錯配」的情況，主因更多庫存是囤積在低綫城市，開發商亦可能不介意以較大折扣出售，以釋放資金，但實際上，保障房的需求在高綫城市，該地的項目也是較值錢的項目，故難以估算執行時的情況。同時，收儲現房的目標是已完工的未售項目，而非已售但未完工的項目，所以相信出險房企較難受惠，料回收率較低。

　　截至4月底，全國商品房待售面積為7.46億平方米。標普認為，要回到過去銷售面積5億多平方米的水平，意味需要消耗達2億多平方米，難以估算消化數量及城市分佈等，僅能估計所需資金約1.7萬億元人民幣左右。

　　雖然中央同時出台多項政策旨在穩定市場信心，但內房已下行幾年時間，消費者信心脆弱，需時待政策傳導。若要看到市場扭轉，須看到（1）購房者的信心回來、（2）開發商的現金流要穩定、（3）穩住房價，若三大條件可滿足，料房地產市場朝向長期的L型復甦。

　　今年是內房的探底之年料一手銷售跌但二手升

　　標普指，今年是內房的探底之年，預計一手住宅的銷售會縮減16%，主因開發商面對雙重壓力，一是消費者更多銷售傾向於二手房，以避免不能交付的憂慮，二是大城市的房源稀缺，變相又會傾向二手房，故預期今年二手住宅的銷售升15%。

　　而樓價亦尚未企穩，標普預期，今年樓價或再下跌5%至6%，主因低綫城市的樓價會持續下行。至於結構性原因，隨政府會從開發商手上購買一些商品房轉為保障房，認為這部份的成交也會降低房地產的均價。

　　中長綫而言，標普相信，房地產市場規模處於10萬億元人民幣左右，隨政府將供應更多保障房，預期一二綫城市保障房的佔比會由2023年的8%，增至2026年的20%。

　　今年中資房企境內外到期債務約5800億人幣

　　問及最壞時間是否已過，標普認為，渡過今年「出清年」後，明年樓市會更為穩定。重磅政策已經出台，只是政策需時落地，但另一方面行業仍很多債務問題未解決，成功重組的房企少之有少，大多得到的援助是項目上的融資，意味銷售資金受監管，不能用於償還美元債。據該行估計，中國開發商今年境內外到期債務預計約5800億元人民幣，6成為境內債，4成為境外債，企業違約潮已經到頭，只是不少債務展期將到期，相信今年是展期或重組的大年。

　　標普又認為，民企仍有生存空間，只是融資的環境是不如國企具有優勢。若是出險企業，若業務主力在需求較弱或低綫城市，則難以受惠於政策。