香港樓市｜大摩：長實「蝕本價」推Blue Coast料導致其他發展商利潤下降 哪些地產股利潤率相對穩健？

　　長實 （01113）黃竹坑站港島南岸Blue Coast銷情理想，套現逾百億元。摩根士丹利認為，長實以「蝕本價」推售港島南岸，或會導致其他住宅物業庫存較高的本港地產發展商利潤下降，但利潤未致於完全消失。

　　「本港地產商的利潤率於2022年已見頂，2025財年的息稅前利潤率料由2022年的40%，降至2025年的19%。」

　　新鴻基地產及信置的利潤率相對穩健

　　大摩分析2025財年主要房地產項目竣工情況，按照已出售物業的實際售價，以及未出售項目的估計售價，該行認為新鴻基地產 （00016）及信和置業 （00083）的利潤率相對穩健，分別為25%及19%，新世界發展 （00017）、長實 （01113）及嘉里建設 （00683）的利潤率則最缺乏彈性，料介乎11%至14%。

　　大摩表示，新地的土地儲備最多元化，而且在新界西部擁有大量項目，相信會受惠於屯馬綫及北部都會區的發展，而且其項目優質，在定價上可享有溢價。至於信置則受到加多利山豪宅項目St George's Mansions的高利潤率支持。

　　啟德跑道區有大量新盤供應

　　長實及嘉里建設方面，黃竹坑站項目的土地成本偏高，而且需要與港鐵 （00066）作利潤分成，意味項目利率潤較低。啟德跑道區有大量新盤供應，意味新世界及恒基地產 （00012）的利潤率偏低，惟恒地的低利潤率部分會受農地轉換或舊樓重建項目作緩衝。

　　大摩假設，若所有項目的利潤率只有10%，預期新地及信置2025財年每股盈利下跌20%至24%，因本港發展物業的佔比偏高，至於其他本港發展商的每股盈利則會跌5%至10%。